5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”反函数常用公式大全，反函数运算公式>

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市反函数常用公式大全，反函数运算公式场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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