5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，不尽人意是什么意思以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”不尽人意是什么意思trong>

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）