近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人(rén)也称。

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