近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子p>

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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