文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(d同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗ìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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