近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàn观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单g)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单(gǔ)债市(shì)场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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