近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每(měi)年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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