饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于(yú)金额(é)不低的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部(bù)下发的(de)《关(guān)于房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格(gé)总(zǒn本初是谁g)额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在(zài)规(guī)定的(de)收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费(fèi)前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交易当事人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经本初是谁纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但在(zài)一些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处(chù)于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些(xiē)房产中介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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