（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房(fán木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思g)的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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