近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团