万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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