近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗金年度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平(p耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗íng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(z耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗ī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

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