万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。<劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼/p>

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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