导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù秋以为期句式特点，秋以为期句式判断)据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别秋以为期句式特点，秋以为期句式判断为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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