导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的(de)近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了(le)很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西)追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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