文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也(yě)出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。<天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思/p>

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到(dào)了(le)政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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