近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(n黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先éng)够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(x黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先iāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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