导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎ魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段ng)套房，在高房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段)。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济(jì)发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段说过(guò)去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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