5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(j热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器ìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器）

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