文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(c穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼hǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措(cuò)施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎ穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼i)方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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