近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(ch文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释ú)了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(j文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释ī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xi文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释àng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释