饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加(jiā)重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市执行的(d笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花e)2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提(tí)供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向(xiàng)交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文(wén)件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等(děng)都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及(jí)税费笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价(jià)的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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