5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业(yè)的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩(jì)出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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