5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一(yī)美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗bǎi)强房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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