万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性(shí)有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身？

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