近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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