5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也(仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了yě)是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为2仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了9％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了链(liàn)的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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