OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回升(shēng)，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项，一(yī)度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在53尺是多少厘米，3尺3是多少厘米月11日(rì)召开的(de)线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书(shū)和合同谈判中的(de)储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募、对3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和(hé)换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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