OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很适(s无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方hì)合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么(me)深，加上(shàng)前期(qī)本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落(luò)到租(zū)金收入(rù)受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦言，事发(fā)突然确(què)实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给(gěi)了(le)我们一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚(jiān)持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这边(biān)也(yě)作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋(dòng)形态(tài)的物(wù)业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事(shì)件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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