文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3几十块钱的阿富汗玉是真的吗 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强几十块钱的阿富汗玉是真的吗有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(几十块钱的阿富汗玉是真的吗jīn)冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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