饱(bǎo)受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了关(guān)于(yú)规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易(yì)行为及(jí)其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么)最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监(jiān)管部(bù)门(mén)当前(qián)并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明码标(biāo)价、操(cāo)北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳(nà)入(rù)国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来(lái)收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支(zhī)付一(yī)半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的(de)透(tòu北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么)明度，也(yě)有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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