近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公(gōng)募RE五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩ITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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