文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗rong>2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的(de)困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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