5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次(cóng)该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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