文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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