文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预佛系心态是什么意思(yù)售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，佛系心态是什么意思还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临(l佛系心态是什么意思ín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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