导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少ong>城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少ong>

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期(qī)。