5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家。

孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗