饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依(yī)据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定(dìn乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字g)：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商同(tóng)意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础(chǔ)上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实(shí)际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的(de)中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅(f乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字ú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中介费及(jí)税(shuì)费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能(néng)会利用其(qí)支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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