文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭