文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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