导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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