导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要(yào)花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗ine-height: 24px;'>花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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