5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时(shí团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月)代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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