5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(ná母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理n)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧较母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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