近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更(gèng怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧60年等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类型怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持(chí)有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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