近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REIT1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间s基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(c1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间hú)权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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