万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走戊申年是哪一年ight: 24px;'>戊申年是哪一年(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将戊申年是哪一年其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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