饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地(dì)产经纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较(jiào)高、交易(yì)周期(qī)较长，具(jù)有非(fēi)常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收(shōu)费夹带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在(zài)内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意(yì)义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确(què)具体的(de)中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合(hé)适的(de)中介费(fèi)率(lǜ)。”张做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服(fú)务项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基(jī)本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪)构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行(xíng)业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城(chéng)市(shì)的(de)二(èr)手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)也(yě)可能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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