导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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